Yeni bir ev satın alan birçok kişinin karşılaştığı en sık sorunlardan biri, kiracının evi boşaltmaması durumudur. Bu durum hem yeni malik hem de mevcut kiracı açısından çeşitli hukuki sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında, bir taşınmazın satılması halinde kiracının sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Aksine, yeni ev sahibi mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracının sözleşmeden doğan haklarına saygı göstermekle yükümlüdür.
Bu nedenle “evi satın aldım, kiracıyı hemen çıkarabilirim” anlayışı hukuken doğru değildir. Yeni malik, ancak kanunda belirtilen süre ve koşullar dahilinde tahliye talebinde bulunabilir.
Milara Hukuk olarak, satın aldığınız evdeki kiracının tahliyesi sürecinde hukuki haklarınızı detaylı biçimde değerlendiriyor ve süreci yasal çerçevede en doğru şekilde yürütmenize yardımcı oluyoruz.
Kiracının Tahliyesi İçin Yasal Süreler ve Şartlar
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için uyulması gereken süreleri açıkça belirtir. Buna göre:
-
Yeni malik, taşınmazın kendisi, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanılacağını kanıtlaması halinde kiracıyı tahliye edebilir.
-
Bu tahliye talebi için satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
-
Tahliye davası, bildirimden itibaren 6 ay geçtikten sonra açılabilir.
Bu sürelerin doğru hesaplanması büyük önem taşır. Çünkü yasal sürelere uyulmadan yapılan tahliye talepleri reddedilebilir ve süreç uzayabilir.
Satın Alınan Evde Mevcut Kira Sözleşmesinin Geçerliliği
Yeni malik, evi satın aldığında mevcut kira sözleşmesinin tüm hükümlerine uymak zorundadır. Bu, sözleşmenin süresi, kira bedeli, ödeme şekli ve diğer şartların geçerli olmaya devam edeceği anlamına gelir. Kiracı, bu sözleşmeden doğan tüm haklarını korur.
Ancak yeni ev sahibi, sözleşmenin bitiminde tahliye talebinde bulunma hakkına sahiptir. Eğer kiracı sözleşme süresi dolmasına rağmen evi boşaltmıyorsa, bu durumda tahliye davası açılması mümkündür.
Mevcut kira sözleşmelerinin incelenmesi ve tahliye hakkının doğup doğmadığının belirlenmesi için Milara Hukuk’tan profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Yeni ev sahibi, evi kendi kullanımına almak istese bile kiracıyı hemen çıkarma hakkına sahip değildir. Tahliye için kanunda belirtilen sürelerin dolması gerekir. Ancak kiracıyla karşılıklı bir anlaşma yapılması durumunda süreç uzamadan çözülebilir.
Kiracının tahliyesi için şu durumlar geçerlidir:
-
Kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi (örneğin, kirayı ödememesi veya taşınmaza zarar vermesi),
-
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye istemesi,
-
Kiracının başka bir konutta oturabilecek durumda olması.
Buna rağmen her olayın koşulları farklı olduğu için her tahliye talebi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Kiracının Tahliye Edilmesi İçin Noter Bildirimi Nasıl Yapılır?
Kiracının tahliyesi için ilk adım, yazılı bir ihtarname veya noter aracılığıyla yapılan bildirimdir. Bu bildirimin geçerli olabilmesi için bazı şekil şartlarına uyulması gerekir. Bildirimde:
-
Evin satıldığı,
-
Yeni malikin kim olduğu,
-
Tahliye talebinin gerekçesi,
-
Tahliye süresi (örneğin 6 ay sonrası) açıkça belirtilmelidir.
Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması, hem ispat kolaylığı sağlar hem de ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.
Tahliye bildirimlerinin hatasız şekilde hazırlanması büyük önem taşır. Milara Hukuk olarak, noter bildirimi ve dava hazırlığı süreçlerinde profesyonel hukuki destek sunmaktayız.
Tahliye Davası Nasıl Açılır? Süreç ve Gerekli Belgeler
Kiracının evi kendi rızasıyla boşaltmaması durumunda, yeni ev sahibi tahliye davası açarak yasal yollara başvurabilir. Tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve belirli belgelerle desteklenmelidir.
Tahliye davası açmak için gerekli belgeler şunlardır:
-
Tapu senedi veya satın alma sözleşmesi,
-
Mevcut kira sözleşmesi (yazılı veya sözlü fark etmeksizin),
-
Noter aracılığıyla gönderilen tahliye bildirimi,
-
Kiracının tahliye etmeyi reddettiğine dair yazılı deliller veya tanık beyanları.
Dava sürecinde mahkeme, yeni malikin tahliye talebini gerekçeleriyle birlikte değerlendirir. Eğer ihtiyaç veya sözleşme süresinin bitimi gibi haklı nedenler mevcutsa, mahkeme kiracının taşınmazı boşaltmasına karar verir.
Kiracı Tahliye Etmezse Uygulanacak Yasal Yaptırımlar
Mahkemenin tahliye kararına rağmen kiracı evi boşaltmazsa, icra yoluyla tahliye işlemi başlatılır. İcra müdürlüğü kararı uygulamaya koyar ve taşınmaz, yasal yollarla boşaltılır.
Kiracı, tahliye kararını görmezden gelirse şu yaptırımlar uygulanabilir:
-
Zorla tahliye işlemi başlatılır,
-
Kiracı, mahkeme ve icra masraflarını ödemekle yükümlü olur,
-
Gerektiğinde kiracıya karşı tazminat davası açılabilir.
Bu aşamada, icra memurları tahliye işlemini gerçekleştirmek üzere konuta gider ve gerekirse kolluk kuvvetleri desteğiyle kiracının taşınmazı boşaltması sağlanır.
Milara Hukuk olarak, tahliye kararlarının icra aşamasında da yanınızdayız. Kiracının evi boşaltmaması durumunda hukuki süreçleri eksiksiz ve hızlı şekilde yürütüyoruz.
Yeni Ev Sahibinin Hakları ve Kiracının Sorumlulukları
Yeni ev sahibi, taşınmazı satın aldığı andan itibaren malik sıfatına sahip olur ve bu kapsamda kiracı üzerinde belirli haklara sahip olur. Ancak bu haklar, kiracının yasal güvenceleriyle sınırlıdır.
Yeni malik:
-
Kiracıyı ancak haklı nedenlerle tahliye edebilir,
-
Kira bedelinin güncellenmesini talep edebilir,
-
Taşınmazı kendi kullanım ihtiyacı için tahliye edebilir.
Kiracı ise, kira bedelini zamanında ödemek, taşınmaza zarar vermemek ve sözleşme koşullarına uymakla yükümlüdür. Taraflar arasındaki bu denge, Türk Borçlar Kanunu’nun 350-356. maddeleri ile güvence altına alınmıştır.
Kiracı ile Anlaşmalı Tahliye Yolları
Tahliye sürecinin dava aşamasına taşınmadan çözülmesi her iki taraf için de avantajlıdır. Bu nedenle kiracı ile anlaşmalı tahliye, en pratik ve hızlı çözüm yoludur.
Anlaşmalı tahliye yapılırken:
-
Taraflar arasında yazılı bir protokol hazırlanmalıdır,
-
Tahliye tarihi ve varsa ödenecek tutar açıkça belirtilmelidir,
-
Protokol noter huzurunda imzalanırsa, hukuki geçerliliği artar.
Bu yöntem, uzun sürecek bir davadan kaçınmayı sağlar ve kiracı açısından da güvenli bir tahliye süreci yaratır.
Milara Hukuk, taraflar arasında uzlaşmalı çözümler oluşturulmasında ve noter onaylı tahliye protokollerinin hazırlanmasında müvekkillerine profesyonel destek sunmaktadır.
Hukuki Danışmanlık ve Kiracı Tahliyesinde Profesyonel Destek
Kiracı tahliyesi, yasal prosedürler ve süreler açısından oldukça teknik bir süreçtir. Her durumun kendi özel koşulları bulunur ve yanlış atılan bir adım, davanın reddine veya sürecin uzamasına neden olabilir.
Bu nedenle, sürecin başından itibaren bir avukat aracılığıyla profesyonel hukuki destek alınması önemlidir. Milara Hukuk, taşınmazın satın alınmasından tahliye kararının uygulanmasına kadar tüm aşamalarda müvekkillerine kapsamlı hizmet sunar.
